2022-05-21 09:10:16 来源: 网易房产徐州
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楼市风雨交加，谁能砥砺前行？
金三银四以来，房地产调控如雨后春笋般密集，调首付、降利率、给补贴……市场大环境正在积极调控。如此一来，不少人表示楼市将在短时间内，发动一次猛攻，目前楼市已经陷入“内卷”局面。比如：1、区域分化；2、价格内卷；3、产品升级。这些都是2022年赛场比拼的关键武器。
具体的体现在，很多板块的房价回归理性。在这之外，房价同样继续轮动，核心区与外围区的新房房价差距将进一步拉大。根不完全统计，2022年徐州预计有近29个新项目入市，各区均有新面孔涌现，供应依旧保持高位，刚需、刚改、豪宅、大平层、叠墅一网打尽。
徐州主城板块，拥有比较完善的配套和城市文化。近两年，这里地价屡创新高，更吸引来万科、新希望、美的置业这样的品牌房企开疆拓土。目前徐州地王项目还是华东机械厂地块，该区域地铁1号线沿线就有3块超万元地，其中2宗为限价地项目，主要购房门槛毛坯在2.3万/㎡以上。此外比较受关注的德基中山壹号于5月18日迎来首开，也在最近成为重要谈资，刷新徐州房价天花板，高达1056万/套。不少网友表示，公摊比我住的房子面积都大，可见得房率并不高。不可否认的是，近两年区域出让的地块，如果不是被严格限价，肯定会刷新楼面价天花板。流水的时代，铁打的市中心，妥妥地稳坐霸主地位。
2) 城南：买房门槛开始降低
相比去年的“火辣”，今年在售盘都开始放下姿态。部分楼盘也从前期比产品的时期演变为价格竞争的时代。依然不变的是板块属性，主要以刚需、刚改为主，毕竟有招商万科山水间、云龙湖峰荟等改善盘在此驻扎。还有纯新盘拿地价格偏高，首开价格也是很惊人，前段时间更是曝出0首付的新闻来增加去化。去年年底出让的多宗地块均被铜山区城投底价竞得，最高毛坯限价1.7万/㎡。大环境下，区域一改往日争抢局面，趋于平静。
3) 城东：改善扎堆的区域
商业发展，新建一批学校，让区域又迎来高光时刻，近几年的高速发展，让东区成为很多徐州人的话题板块。在2022年，城东也将开始发力。区域比较热门的当属云龙万达板块、金龙湖板块等。相比其他区域，这里有成熟配套和人气充足，还会吸引大量买房人。再往东的高铁新城板块、东湖板块、大庙板块也在发展中，伴随着规划落地，未来可期。目前城东区域在售楼盘集中在翠屏山板块，翠屏山片区的改造正在进行中，根据规划后期有住宅、商业、学校，还有地铁经过，非常宜居。在售的楼盘均为限价盘，毛坯价1.9万/㎡左右，主打改善住宅。
4) 城西：门槛开始的提升
随着去年年初土拍的热潮，城西板块进入地价和房价新时代。在选择方面，刚需和改善都有选择空间。但对于部分买房人来说，对区域刻板印象还需要时间来改变。板块内聚集了高改、改善盘、刚改等，价格在1.4-1.7万/㎡左右，区域板块竞争大，产品同质化问题不可避免，价格相当，如何让自己脱颖而出成为开发商重点考量的问题。近期板块内3个纯新限价盘项目曝出新动态，案名公布，展厅开放，售楼处样板间公开......相信离首开也不远了。
5) 城北：以刚需为主，部分改善、仍有发展空间
相比城中和城东，这里门槛并不高。像九里板块主要在8000-1.1万/㎡左右。客运北站集中在1.5万元/㎡，像龟山板块，主要以洋房为主，集中在1.6万元/㎡左右，价格高也难卖。对于刚需来说，城北九里板块是个不错的选择。后期有商业辐射，有九里湖湿地公园景区在侧，有快速路可以通达。区域内一万左右的低密洋房社区，不失为一个好的选择，居住舒适度远高于高层住宅区。
板块分化，带来的直接影响就是价格“内卷”。2022年，这样的趋势或将继续延续。
从徐州新房价格金字塔不难看出，单价在1万/㎡以下的，可选择的楼盘确实不多了。如果你踮起脚尖够一够，1-1.5万/㎡、1.5-2万/㎡的价格是现在徐州买房主力区域，在买房的时候也有更多可能性。但市场压力下，各大楼盘、各大板块开始内卷，南区板块部分楼盘出现降价行为，城北刚需盘同步降价，形成实在的竞争。但同样也有例外，就是随着区域崛起，价格向上“卷”的。其中，城中、新城区的高价地纷纷探出头做大户型，总售价冲破300万元/㎡已是大趋势，部分楼盘全款都买不到，由此证明，热门板块的部分楼盘市场表现相对坚挺。大把的新盘入市会继续保持内卷，价格基本保持平稳之余不乏有惊喜价出现，买家可以寻找淘笋货的机会。
相比于过去，徐州很多楼盘开始在示范区、会所和户型等方面发力，希望凭借产品和户型在市场上争得更多话语权。
1、示范区内卷
示范区，作为一个楼盘展示的重要场所，直接决定着给买房人的第一印象，也是项目的首要展示面。近几年，徐州的示范区同样别出心裁。比如融创山水云龙，打造中式山居豪宅，砸下重金打造，精心设计出颜值与创意并存的现代东方建筑美学馆。售楼处后期将为业主所使用，里面配有品茶室、书画室、私宴室、私教室等。琴棋书画、诗酒花茶，悠然之间，景色已入怀。还实景打造了会所，里面有健身房，恒温泳池，瑜伽室.....兼顾老中青三代社交需求，用“软实力”再造豪宅精髓。
| 项目实景图
2、架空层内卷
为实现生活理想化，更多楼盘打造的架空层不仅承载休闲、会客等功能，还是高端居住体验的象征，更是小区圈层的社交平台。能真正将会所玩转起来的开发商，一定是个有实力的狠角色。
比如融创壹号汇，有健身场所、棋牌室、会客厅、乐高手工区、植物观察还有无人超市和共享厨房、活力运动区等。
| 架空层会所效果图
3、户型内卷
有的楼盘，做到了小面积多房，空间利用率升级，压缩户型面积，降低总价，追求房间数量。2022年，更多楼盘把户型做的越来越大，这种现象将更加常见。
比如，建筑面积仅约111㎡就能做到，四房+双阳台+三开间朝南+双卫生间等功能区一应俱全。
一些楼盘走这种功能型的路线。而一方面，越来越多的楼盘做的更加精致，迎合改善要求，另一方面豪宅越做越豪，尤其是拥有稀缺景观资源的豪宅更受青睐。
纵观高端楼盘市场，大户型、低密、区位、稀缺景观资源加持，这样的楼盘更好卖！比如新城区限价盘137㎡景观大四室，拥有很好的区位因素及阔绰的户型，做了270°转角端厅，故黄河景观一览无遗，备受购房者的青睐。
本文来源：网易房产徐州
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郝杰_xz02
